هل يمكن للأجانب شراء العقارات في السعودية؟ دراسة تفصيلية للنظام العقاري للمقيمين وغير السعوديين

مقدمة

يشهد القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية تطورات متسارعة نتيجة الإصلاحات الاقتصادية والاجتماعية التي جاءت ضمن رؤية السعودية 2030. وفي ظل هذا التحول، تزايدت التساؤلات حول إمكانية تملك الأجانب للعقارات داخل المملكة، سواء كانوا مستثمرين دوليين أو مقيمين من غير السعوديين. وقد أصبحت قضية تملك غير السعوديين للعقارات محورية في النقاشات حول جذب الاستثمارات الأجنبية وتنشيط السوق العقاري، خاصة في المدن الرئيسية مثل الرياض، جدة، والدمام، وكذلك في المشاريع العملاقة مثل مدينة نيوم ومشروع البحر الأحمر.

هذا المقال يقدم دراسة موسعة ومفصلة للإطار القانوني والتنظيمي الذي يحكم تملك العقارات من قبل الأجانب في السعودية، مع تسليط الضوء على أنواع الملكيات الممكنة، الشروط والضوابط التنظيمية، وآفاق السوق العقاري للأجانب في ضوء التشريعات الحديثة.

الإطار القانوني لتملك العقارات من قبل الأجانب في السعودية

النظام الأساسي للعقار

تُعد المملكة العربية السعودية من الدول التي تأخذ بتنظيم دقيق للملكية العقارية، خاصةً فيما يتعلق بملكية غير السعوديين. ويُستمد هذا التنظيم من النظام العقاري العام، ومن أبرز الأنظمة ذات العلاقة:

• نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/15 وتاريخ 17/4/1421هـ

• نظام الاستثمار الأجنبي الصادر بالمرسوم الملكي رقم م/1 وتاريخ 5/1/1421هـ

• لائحة التطوير العقاري الصادرة عن وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان

• الأنظمة البلدية والتنظيمات المحلية لكل مدينة

تتيح هذه الأنظمة بشكل عام تملك الأجانب للعقارات بشروط محددة، تختلف بحسب طبيعة العقار (سكني، تجاري، صناعي) وصفة المشتري (فرد، شركة، مستثمر مؤسسي).

الفئات التي يُسمح لها بتملك العقارات

1. المقيمون غير السعوديين

وفقاً للنظام، يُمكن للمقيمين من غير السعوديين التملك للعقار داخل المملكة بشرط الحصول على تصريح من وزارة الداخلية، ويشمل ذلك:

• العقار السكني: يُسمح للمقيم بتملك عقار واحد فقط لغرض السكن الشخصي، ويُشترط أن يكون لديه إقامة نظامية سارية.

• العقار التجاري: لا يُسمح للمقيم العادي بتملك عقار تجاري إلا في حالات محددة تتعلق بالشركات والمؤسسات المرخصة وفق نظام الاستثمار الأجنبي.

2. الشركات الأجنبية والمستثمرون الدوليون

تمنح المملكة الشركات الأجنبية والمستثمرين المؤسسيين حق تملك العقارات بغرض الاستثمار، بشرط الحصول على ترخيص من وزارة الاستثمار، ويشترط في ذلك:

• أن يكون الاستثمار في عقار ذي طابع اقتصادي، مثل الفنادق أو المجمعات التجارية أو مشاريع التطوير العقاري.

• ألا يتم البيع إلا بعد مرور فترة معينة يحددها النظام.

• أن تكون نسبة التملك ضمن حدود معينة تُقرها الدولة، وقد تختلف من منطقة لأخرى.

3. دول مجلس التعاون الخليجي

يُعامل مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي معاملة السعوديين في كثير من الأحوال، ويُسمح لهم بتملك العقارات في المملكة وفق ضوابط معينة، خاصةً إذا كان التملك لغرض السكن أو الاستثمار العقاري.

المدن والمناطق التي يُسمح فيها بالتملك

الأنظمة السعودية تُراعي الاعتبارات الأمنية والديموغرافية، لذا هناك مناطق يُحظر فيها تملك غير السعوديين للعقار، مثل:

• المنطقة الحدودية الشمالية والجنوبية

• مناطق قريبة من المنشآت العسكرية والأمنية

• بعض الأحياء السكنية ذات الطبيعة الخاصة

في المقابل، تم فتح المجال بشكل أوسع في المدن الكبرى:

• الرياض: يُسمح بتملك العقارات السكنية للمقيمين، والعقارات الاستثمارية للمستثمرين الأجانب.

• جدة: واحدة من أكثر المدن انفتاحاً أمام تملك الأجانب خاصة في المشاريع العقارية الكبرى.

• الدمام والخبر: تشهدان اهتماماً متزايداً من المستثمرين الخليجيين.

شروط وضوابط تملك الأجانب للعقار

التغييرات الحديثة في الأنظمة العقارية

مع توجه المملكة نحو تنويع مصادر الدخل وتقليل الاعتماد على النفط، جرت عدة إصلاحات تنظيمية لتسهيل دخول المستثمرين الأجانب، ومن بين أبرز التعديلات:

• إتاحة التملك الكامل بنسبة 100% للشركات الأجنبية في بعض القطاعات العقارية دون الحاجة لشريك سعودي.

• تبسيط إجراءات الحصول على التراخيص العقارية، عبر منصة “استثمر في السعودية”.

• السماح بتملك العقارات داخل المدن الاقتصادية الخاصة مثل مدينة الملك عبدالله الاقتصادية.

• تقديم محفزات للمستثمرين العقاريين الأجانب مثل الإعفاءات الجمركية وتسهيل الحصول على تأشيرات الإقامة المرتبطة بالاستثمار.

أثر تملك الأجانب للعقارات على السوق السعودي

1. تنشيط السوق العقاري

تدفق الاستثمارات الأجنبية في القطاع العقاري يسهم في تنشيط السوق عبر:

• زيادة المعروض من المشاريع التطويرية الكبرى

• تحفيز القطاع البنكي لتقديم منتجات تمويلية موجهة للمستثمرين الأجانب

• دعم إنشاء البنية التحتية العقارية الحديثة في المدن الذكية والمستقبلية

2. رفع جودة المشاريع السكنية والتجارية

وجود مستثمرين أجانب يدفع المطورين المحليين إلى رفع جودة البناء والتصميم، بما يواكب المعايير العالمية، خاصة في مشاريع الضيافة والمجمعات متعددة الاستخدام.

3. تعزيز الشفافية والحوكمة

يشترط على الشركات الأجنبية الالتزام بمعايير الإفصاح والمحاسبة الدولية، ما يرفع من مستوى الشفافية في السوق العقاري، ويقلل من الممارسات غير النظامية.

القيود والمخاطر المرتبطة بتملك الأجانب للعقارات

رغم الانفتاح التنظيمي، تبقى هناك قيود قانونية وأمنية يجب أخذها بعين الاعتبار:

• قيود التملك في المناطق الحساسة التي تُحظر لأسباب سيادية أو عسكرية.

• ضرورة الحصول على تصاريح رسمية مسبقة لأي عملية شراء.

• إمكانية نزع الملكية للمنفعة العامة وفقاً للنظام، مع دفع تعويض عادل.

• تقلبات سوق العقار السعودي، خاصةً مع تذبذب أسعار الأراضي في المدن الكبرى.

تجربة تملك العقار في المشاريع الكبرى

مشروع نيوم

أعلنت المملكة عن توجهها إلى فتح مشروع نيوم أمام الاستثمارات الأجنبية بالكامل، ما يشمل تملك العقارات من قبل المستثمرين والشركات متعددة الجنسيات. ويمثل ذلك سابقة في المملكة، حيث يُتوقع أن يكون هذا المشروع نموذجاً جديداً للملكية العقارية.

مشروع البحر الأحمر

يُعد هذا المشروع من أبرز المشاريع التي يتم تطويرها وفق معايير الاستدامة البيئية، وقد تم فتحه للمستثمرين الأجانب وفق شروط معينة، مع منح امتيازات خاصة في الضرائب والتراخيص.

مقارنة بين تملك الأجانب للعقار في السعودية ودول الخليج

آفاق مستقبلية: هل تتجه السعودية نحو مزيد من الانفتاح العقاري؟

التوجه العام في السعودية يشير إلى انفتاح تدريجي ومدروس في سياسات التملك العقاري للأجانب، بالتوازي مع تعزيز الشفافية والحوكمة. وتشير بعض التقارير إلى أن المملكة تعمل على إعداد لوائح جديدة أكثر مرونة في التملك، خاصة في ضوء النجاح الذي تحقق في المدن الاقتصادية.

ومن المرجح أن تشهد السنوات القادمة تسهيلات أكبر، لا سيما في المناطق المستحدثة ومشاريع الإسكان المستدام، مما يجعل السوق السعودي أكثر جاذبية للاستثمارات العقارية الدولية.

المصادر والمراجع

• نظام تملك غير السعوديين للعقار واستثماره – هيئة الخبراء بمجلس الوزراء السعودي
  
  https://laws.boe.gov.sa

• وزارة الاستثمار – دليل المستثمر في القطاع العقاري
  
  https://investsaudi.sa