إجراءات تملك العقار في السعودية: دليل شامل وموسع

تُعد المملكة العربية السعودية من أكثر الدول استقطاباً للاستثمار العقاري في منطقة الشرق الأوسط، مدفوعة بنمو اقتصادي متسارع، ورؤية طموحة تمتد إلى عام 2030. وقد صاحب هذا التوسع العمراني والاقتصادي تحديثات واسعة في الأنظمة والتشريعات العقارية، ما جعل من الضروري تقديم دليل شامل يغطي إجراءات تملك العقار في السعودية، سواء للمواطنين أو المقيمين أو حتى للمستثمرين الأجانب، مع التركيز على الجوانب القانونية والإدارية والتنظيمية.

في هذا المقال، سيتم التطرق تفصيليًا إلى خطوات تملك العقار في السعودية، بدءًا من التحقق من أهلية التملك، ومرورًا بالإجراءات النظامية لنقل الملكية، وانتهاءً بالتسجيل النهائي في الجهات الرسمية. كما سيتم تسليط الضوء على التعديلات الحديثة التي أدخلتها الحكومة، والآليات الإلكترونية التي سهلت كثيرًا من العمليات العقارية.

أولًا: الإطار النظامي لتملك العقار في السعودية

1. الأساس القانوني

ينظم نظام التملك العقاري في السعودية عدة قوانين ولوائح تنفيذية، أبرزها:

• نظام التسجيل العيني للعقار

• نظام تملك غير السعوديين للعقار (مرسوم ملكي رقم م/15)

• لائحة التصرفات العقارية

• نظام وثائق التملك الصادرة عن وزارة العدل

يُشرف على تنفيذ هذه الأنظمة مجموعة من الجهات مثل وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، ووزارة العدل، والهيئة العامة لعقارات الدولة، والهيئة العامة للاستثمار.

ثانيًا: فئات المسموح لهم بتملك العقار

1. المواطنون السعوديون

يحق لأي مواطن سعودي تملك العقارات بأنواعها المختلفة (سكنية، تجارية، زراعية)، داخل حدود المملكة، بشرط الالتزام بضوابط التخطيط والتنظيم البلدي.

2. مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي

يسمح لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي بتملك العقارات في السعودية، بشرط المعاملة بالمثل، وموافقة الجهات المعنية، وغالبًا ما يقتصر ذلك على العقارات السكنية.

3. المقيمون في السعودية

يُسمح للمقيمين بتملك عقار واحد فقط للاستخدام السكني بشرط الحصول على موافقة وزارة الداخلية، وأن يكون المقيم يحمل إقامة نظامية سارية، وأن لا يكون العقار في مواقع محظورة.

4. المستثمرون الأجانب

بموجب قانون الاستثمار الأجنبي، يُسمح للمستثمرين غير السعوديين بتملك العقارات التي تخدم أنشطتهم الاستثمارية، بعد الحصول على ترخيص من وزارة الاستثمار، شريطة أن لا يكون العقار في مناطق ذات حساسية أمنية أو عسكرية.

ثالثًا: خطوات تملك العقار بالتفصيل

1. التحقق من صلاحية العقار للتملك

• التأكد من أن العقار مسجل رسميًا.

• التأكد من خلو العقار من النزاعات القانونية أو الإيقافات القضائية.

• فحص الصك الشرعي عبر منصة “ناجز” أو عبر كتابة العدل المختصة.

• التحقق من موقع العقار وارتباطه بالتخطيط العمراني.

2. توقيع عقد البيع

• يتم إبرام عقد البيع بين الطرفين (البائع والمشتري) إما ورقيًا أو عبر منصات إلكترونية معتمدة مثل “كتابة العدل الإلكترونية” أو “إفراغ العقارات”.

• يجب أن يتضمن العقد كل تفاصيل الصفقة: بيانات الطرفين، موقع العقار، المساحة، رقم الصك، قيمة البيع، طريقة السداد.

3. تقديم الطلب للإفراغ العقاري

يتم ذلك عبر:

• منصة “إفراغ العقاري” التابعة لوزارة العدل.

• حضور الطرفين أو وكلائهما المفوضين إلى كتابة العدل.

• تقديم نسخة من الصك العقاري.

• رفع الأوراق الثبوتية: الهوية الوطنية أو الإقامة، العقد، مستندات سداد القيمة.

4. سداد الرسوم والضرائب

يتعين على المشتري سداد الرسوم النظامية وهي:

5. إصدار الصك الإلكتروني

بمجرد استكمال الإجراءات وسداد الرسوم، يتم إصدار صك ملكية إلكتروني باسم المشتري عبر منصة “ناجز”. يتم إشعاره عبر رسالة نصية أو بريد إلكتروني، ويُعد هذا الصك الوثيقة القانونية المعتمدة لإثبات الملكية.

رابعًا: إجراءات التملك للمستثمرين الأجانب

1. استخراج ترخيص استثمار أجنبي

• يتم تقديم طلب للهيئة العامة للاستثمار (MISA).

• يتضمن الطلب بيانات النشاط الاستثماري، نوع العقار المطلوب تملكه، الغرض من التملك.

• يشترط وجود سجل تجاري للشركة في السعودية.

2. موافقة وزارة الداخلية ووزارة العدل

• تُرفع الطلبات للجهات المعنية للحصول على موافقات أمنية خاصة.

• يمنع التملك في المناطق الحدودية أو القريبة من المنشآت العسكرية أو الأمنية.

3. إجراءات الإفراغ

• تمر بنفس خطوات الإفراغ العقاري للمواطنين، ولكن مع إرفاق التراخيص والوثائق الخاصة بالشركات الأجنبية.

خامسًا: التسجيل العقاري العيني

في إطار تحديث القطاع العقاري، أطلقت المملكة مشروع التسجيل العيني للعقار، الذي يهدف إلى تسجيل جميع العقارات باسم مالكيها عبر خارطة موحدة تعتمد على الإحداثيات الجغرافية. يمر التسجيل العيني بالمراحل التالية:

1. حصر العقارات في الأحياء المستهدفة.

2. دعوة الملاك لتقديم مستندات التملك.

3. التحكيم في المنازعات إن وجدت.

4. إصدار سند ملكية عقاري موحد.

هذا النظام يعزز الشفافية، ويقلل النزاعات العقارية، ويشجع الاستثمار من خلال حماية حقوق الملكية بشكل واضح.

سادسًا: الرقمنة في تملك العقارات

اعتمدت السعودية التحول الرقمي في قطاع التوثيق العقاري عبر عدة منصات، من أبرزها:

1. منصة “ناجز”

توفر خدمات:

• التحقق من الصكوك.

• الإفراغ العقاري الإلكتروني.

• حجز موعد في كتابة العدل.

• الاطلاع على سجل الملكيات.

2. منصة “إفراغ”

• تتيح إتمام البيع ونقل الملكية إلكترونيًا دون الحاجة لزيارة كتابات العدل.

• معتمدة رسميًا وتدعم توقيع العقود إلكترونيًا.

3. منصة “توثيق”

• منصة معنية بتوثيق العقود العقارية بين الأفراد إلكترونيًا، خصوصًا في الإيجارات والبيع بالتقسيط.

سابعًا: أبرز ضوابط وضمانات تملك العقارات

• عدم السماح بالتملك في مناطق محظورة (كالحدود والمواقع العسكرية).

• التأكد من أن العقار لا يعيقه مخطط تنظيمي أو طريق عام.

• فرض غرامات على الإفراغات التي يتم فيها التهرب من ضريبة التصرفات العقارية.

• ربط العقار بهوية رقمية موحدة ضمن السجل العقاري الوطني.

• فرض إجراءات تحقق مشددة في حالات الشراء النقدي لتجنب غسل الأموال.

ثامنًا: عقبات قد تواجه المشتري

1. صكوك غير موثقة

لا تزال بعض العقارات، خصوصًا في المناطق الريفية أو القديمة، غير مغطاة بصكوك رسمية، مما يعوق إمكانية تملكها أو تسجيلها.

2. نزاعات الملكية

في حالات الورثة أو الشركاء، قد تظهر نزاعات تؤخر نقل الملكية، مما يتطلب اللجوء للمحكمة العامة لحسمها.

3. تقادم الصكوك

بعض الصكوك القديمة تحتاج إلى تحديث أو إثبات عبر المحاكم العقارية، قبل إمكانية نقلها إلكترونيًا.

تاسعًا: تملك الأراضي الزراعية

يُسمح بتملك الأراضي الزراعية وفق الشروط التالية:

• وجود صك شرعي يثبت الملكية.

• عدم وقوع الأرض في نطاق المحميات أو المناطق البيئية.

• التقيد بتعليمات وزارة البيئة والمياه والزراعة، خاصة في حالة استخدام مياه جوفية أو الآبار.

عاشرًا: مستقبل تملك العقار في السعودية

مع الإصلاحات الاقتصادية والتوجه نحو الشفافية والرقمنة، يُتوقع أن يشهد قطاع التملك العقاري في السعودية نقلة نوعية خلال السنوات القادمة. ومن المبادرات المنتظرة:

• إطلاق “السجل العقاري الموحد”.

• فتح المجال بشكل أوسع لتملك الأجانب، خصوصًا في المشاريع الكبرى مثل “نيوم” و”الرياض الكبرى”.

• تطوير أنظمة الضبط العقاري لحماية حقوق المشترين والبائعين.

• تعزيز التكامل بين الجهات ذات العلاقة لتقليل المدة الزمنية اللازمة لنقل الملكية.

المراجع

1. وزارة العدل السعودية – بوابة “ناجز” الإلكترونية: https://najiz.sa

2. الهيئة العامة للاستثمار السعودية – دليل المستثمر الأجنبي: https://misa.gov.sa